金融界10月21日消息 近期，中证鹏元针对目前地产行情疲软态势，从土地一级市场和二级市场两个层面对城投公司的信用水平进行了分析。从一级市场上看，由于城投公司的运作与土地市场存在千丝万缕的联系，地方政府的资金支持以及平台自身稳定持续的再融资能力是保障城投偿债能力的关键，因此，土地财政低迷将从收支水平和再融资能力等多方面加重城投的债务负担。
对于地方政府来说，土地出让金是其可支配财力的重要来源，而城投平台的业务回款和财政补贴与当地政府的综合财力息息相关。因此，房地产市场下行引致的土地出让收入锐减将限制政府对城投平台持续“输血”，进而压缩其偿债资金腾挪空间。
为了平抑因房企退出导致的政府性基金收入的波动，同时出于稳定地价的需要，多地城投开始频频出手拿地，但大额的土地出让支出也会带来城投的资金占用压力。
就过往经验来看，城投拿地主要用于项目经营，也可能仅作为抵押资产以用于再融资。但根据财政部最新发布的126号文要求，未来城投通过招拍挂获得的土地将必须用于项目建设，预计城投托地热潮将明显降温。但需要注意的是，若城投未来迫于稳地价、稳楼市的压力仍持续拿地进行项目开发，则土地购置叠加项目建设支出将进一步加剧其资金及债务压力。
土地资产是城投公司的核心资产，一方面城投可以依靠其扩大资产规模，另一方面也可作为重要的再融资工具。但伴随着房地产市场深度调整，城投公司账面土地及房产的价值也面临大幅缩水的风险，并将间接推高其资产负债率，城投或面临债务率上升和再融资能力下降的双重压力，以土地融资确保债务滚动的机制恐难以持续。
中证鹏元继续说道，对于涉及房地产业务的城投公司而言，其面临的最大风险是市场需求低迷导致的项目去化压力，以及由此引发的资金周转困难，但不同模式下影响项目去化的主要问题不尽相同。
对于自主开发模式下的房地产业务，由于城投公司风险敞口更大，因此房地产市场遇冷对其造成的负面冲击力度更大且更为直接。在该模式下，项目所处区域是关键变量，中证鹏元认为，低能级城市由于缺乏强大的产业及人口支撑，区位吸引力不足，房企投资意愿更低，且未来随着楼市逐步松绑，可能会面临周边强市的虹吸效应，总体会承受更大的去化压力。就城投个体而言，缺乏项目管理经验的小型城投平台或者存在集中大规模拿地情况的城投主体面临的资金周转压力更甚，需予以重点关注。
合作开发同样面临区域房地产市场降温带来的项目去化风险，但若双方采取股权合作的方式，城投公司承担的资金压力和风险敞口相对较小。在当前民营房企不断暴雷的背景下，合作方资质也是一个重要变量，若合作房企陷入债务危机，一方面会通过舆论效应打击消费者购买信心，增加项目去化难度，进而影响城投公司的投资收益；另一方面，若城投公司以明股实债的形式出资，或在合作方面临现金流危机时为项目资金兜底，则会带来较大的债权回收风险。需重点关注与目前已出险房企合作的项目销售情况及对应城投的信用风险。
针对保障房市场化销售模式，他们表示，该业务与政府拆迁安置规划密切相关，业务随机性较强，去化压力相对较小；且整体业务规模偏小，拿地成本较低，并可依靠前期安置拆迁户的回款弥补一定的资金缺口，不会形成大规模资金占用。总体而言，对城投公司负面影响相对可控。
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